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买房可能遇到的风险有哪些?

时间:2014-06-26 文章来源:24money.com 【字体:  

  买房是大多数普通居民一辈子大事。买房最怕什么?地段不好、房型不灵还是升值太慢?这些虽然也很让你关注,但相比下面的买房风险,这些都算是小儿科。以下风险也许不多见,但一旦被你遇到,那就是烦恼百分百,所以还是预防为好。

 

  关键词1:共同购房人过户后,共同购房人说不卖房买房遭遇:2012年5月,古先生通过中介公司与徐小姐签订房屋买卖合同,约定古先生以250万元购买徐小姐的房屋。双方在中介公司协助下办理了交易过户手续,古先生也支付了除尾款以外的大部分款项。但是,徐小姐未能按时交房,并且突然告知,该房屋系其与章某共同购买,现在章某不同意出售房屋,也不愿意搬出。经多次协商未果,古先生只能诉至法院。诉讼中,章某向法院提供了其与徐小姐的共同购房协议,该协议约定双方出资共同购房,只是房屋产权仅登记在徐小姐一人名下,所以主张徐小姐未经其同意卖房行为无效。上海联业律师事务所王展律师:由于限购等原因,借他人名义购房或者共同购房的现象时常发生,这就导致房地产登记权利人与真正的房屋权利人不一致。当事人之间就房屋权属自然可以通过协议方式进行约定,但是因为这些协议在房地产登记机构并无登记备案,因此购房人无从知晓是否有协议以及协议内容,所以这些协议仅在其内部有效,对于购房者并无约束力。以上案例中古先生只能以房地产登记的徐小姐为准认定房屋产权人并与其进行交易,并无不当,张某以其与徐小姐内部协议主张房屋买卖无效的说法不能成立。当然,这种风险让古先生防不胜防。

 

  关键词2:原同住人收房后,原同住老太拒不搬出买房遭遇:外地来沪务工人员小常从莫某手中买了一套售后产权房。可当小常付了全部房款拿到产证,去办理交接手续时,他发现房子里住着个郝老太,一问才知道这是莫某的母亲,在房屋变成售后产权房之前是同住人。小常多次与郝老太协商搬出没有结果,便将郝老太告上法院。令小常意外的是,法院尽管认可了小常对房子拥有产权,但认为郝老太是该售后公房的同住人,对该房屋有居住使用权且并无实际迁让之处,所以驳回了小常的请求。可小常在购房前看到的产证上明明只有莫某,看房时房子里明明没有人居住,现在突然郝老太从外地回来,且没有其他住处。上海联业律师事务所王展律师:公房是国家作为一种住房待遇提供给居民的,包括承租人和符合条件的同住人,对于该公房都享有居住使用权。可当该公房被承租人或同住人买下来变成产权房时,其他人对该房屋的权利(作为国家给予的一种待遇)就自然丧失了。或者说,同住人的权利转化成要求产权人进行安置的权利(来源于公房售后时产权人对其他人的承诺)。也就是从对房屋的权利变成对产权人的权利。那么,当该售后公房转让产权时,自然应该由原产权人负责安置,与新产权人就没有任何关系了。这样的道理,法官肯定也明白,只是让老太太住到马路上去有悖社会倡导的和谐理念。

 

  关键词3:阴阳合同做低价,买方不愿补足差额款买房遭遇: 2010年8月,江先生购买罗小姐在浦东的一套两房,房屋总价80万元。但签约时江先生提出可做低房价,少缴税费。同年9月,江、罗二人又签订补充协议一份,将房屋价格约定为64万元。最终双方按补充协议签署正式的买卖合同。谁想,正式合同签定不久,江先生却只愿按照64万元支付购房款,罗小姐只得向法院提起诉讼。明伦律师事务所薛雯雯律师:所谓阴阳合同,就是在房屋买卖过程中,为了多贷款或在过户时少交税,买卖双方签订的两份或者两份以上房屋价格等条款内容不同的合同。其中,为达到少纳税或其他目的而向有关部门登记备案的合同,称为阳合同,其中约定的交易价格并非真正的交易价,同时,卖方与买方会另签一份合同确定真正的交易金额并实际履行,称为 阴合同。当然,现实中还有一种形式,就是买卖双方在做低房价后另签一份协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。根据我国 《合同法》第52条规定:双方当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。阴阳合同中,当事人双方为牟取私利,逃避国家税收或骗取贷款而订立的合同条款当属无效。不过,司法实践中仍要结合具体情况区分合同是部分无效还是全部无效。但无论合同的最终效力如何,阴阳合同都会给买卖双方带来巨大风险。对于买方有四种风险:1、可能导致部分条款,特别是价格条款不具有约束力,进而导致买卖不能顺利进行的风险。2、贷款不足的风险。3、再售承担高费用的风险。4、合同不成立的风险。对于卖方有两种风险:1、宣告无效的风险。2、房款不能全额收回的风险。情形严重的,买卖双方还可能面临行政处罚和刑事追究的风险。

 

  关键词4:户口过户后,卖家户口就是不迁出买房遭遇:2011年7月,张先生与严先生签订房屋买卖合同,张先生购买严先生位于浦东的房屋一套。之后,双方如期履行合同,张先生支付了全部房款,并取得了房屋产权证。但房产过户已经一年有余,严先生却仍未将户口迁出,张先生苦恼不已。张先生是否可以要求有关部门强行迁出严先生户口?房屋买卖中,户口不迁的风险又如何避免呢?明伦律师事务所薛雯雯律师:卖方户口不迁出,会给买受人的权利带来一定的影响,尤其是在房屋拆迁安置或再次出售的情况下。在二手房买卖中,因房屋已经过户,卖方通常会积极配合迁出户口。但是,一旦发生上述案例中的情况,买方往往束手无策。鉴于户口迁移属行政行为,法院往往以不属于其管辖范围为由不予受理。那么这一风险应如何避免或降低呢?首先,在签约时,买方可详细了解房屋内的户籍情况。因调取身份上的限制,这个步骤可以委托律师进行。其次,在房地产买卖合同中约定明确的户口迁移条款。具体包括:1、约定卖方须于一定期限内迁出户口;2、约定一部分的购房尾款在卖方的户口迁出后再予以支付;3、如卖方未能在期限内迁出户口,应向买方按天支付一定数额的违约金,或者直接约定卖方不迁出户口的,买方有权解除合同。通过在签约前做好户口调查、签约时明确卖方义务、未迁出时卖方承担一定违约责任,买方才可将这一风险降到最低。

 

  关键词5:电邮买房作证据,电子邮件容易被删除买房遭遇:国年路一套房屋,是在美国生活的何先生和彭女士的房产,小黎从2005年起开始租住在这套房内。 2007年7月,小黎收到彭女士一封电子邮件:我们经过慎重考虑,决定将房屋以人民币75万元卖给你。如同意,请给我们发一电子邮件,就算成交。你们可以开始装修。并请你在9月底前办好贷款和过户的准备工作。第二天,小黎回复:经和家人商议,同意以75万元购买房子。房款在你们回国期间给付。双方商定房屋买卖后,小黎对房屋进行了装修,等着夫妇俩回国办理房屋过户手续。2007年10月12日,小黎突然收到彭女士的电子邮件,表示无法继续房屋买卖。同年12月,小黎将何先生和彭女士告上法庭。信义房屋法务沈玲:法院最终判决,小黎与彭女士、何先生之间的房屋买卖合同成立。小黎向彭女士、何先生支付房款人民币75万元。在此次判决中法院虽然将电子邮件认定为订立合同的一种形式,但是电子邮件证据具有脆弱性,很容易被删除、篡改,这给证据的分析判断带来一定困难,基于业务安全性的需要,仍要求买卖双方尽可能采用书面合同文本。如必要,买卖双方可向专门机构提出电子邮件证据的固定和保存申请,由法庭到场调取或在公证处监督之下调取,并制作成公证书予以提交的电子邮件证据,具有较高的证据效力。